Úvod
Pasport stavby se stává stále častěji vyžadovaným dokumentem jak při prodeji či koupi nemovitosti, tak při rekonstrukcích či legalizaci staveb. Vzhledem k legislativním změnám v oblasti dokumentace staveb (zejména od účinnosti Vyhláška č. 131/2024 Sb. k 1. červenci 2024) je dobré mít jasno, co pasport stavby obsahuje, kdo ho musí mít, jak dlouho trvá a kolik stojí. Tento článek vás provede krok za krokem vším, co byste měli vědět.
Co je pasport stavby a jak se liší od klasické projektové dokumentace
Pasport stavby je dokument, který zachycuje skutečný stav stavby z technického, konstrukčního a provozního hlediska. Odlišuje se od projektové dokumentace tím, že není primárně zaměřen na návrh stavby (tedy zcela nové řešení nebo podrobný výpočet konstrukce), ale spíše na „zmapování“ stávajícího objektu – jeho konstrukce, využití, technických zařízení, napojení apod. Např. projektová dokumentace bude řešit tloušťku izolace, výpočet tepelných mostů či statiku nosné konstrukce, zatímco pasport stavby uvádí spíše obecné konstrukční prvky (např. zdivo cihelné, železobetonový strop) a základní parametry (např. počet podlaží, zastavěná plocha) bez rozsáhlých výpočtů.
Výhody pasportu jsou zejména v tom, že je obvykle rychlejší a levnější než zapracování plné projektové dokumentace a často slouží jako výchozí podklad pro další kroky v úřadním nebo stavebním procesu.
Pasport stavby podle vyhlášky – kdo ho potřebuje a kdy
Legislativní rámec: Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, stanoví mimo jiné obsah pasportu stavby (§ 9 této vyhlášky). Zákony pro lidi+2Esipa+2
Konkrétně § 9 říká: „Obsah pasportu stavby je stanoven v příloze č. 11 k této vyhlášce.“ Esipa+1
Důvody, proč pasport potřeba bývá:
- Legalizace stavby, která nemá plnou dokumentaci nebo není zkolaudována.
- Plánovaná rekonstrukce nebo změna užívání (úpravy konstrukce, přístavba, změna dispozičního řešení).
- Převod nemovitosti (prodej, pronájem) – pasport zvyšuje přehlednost technického stavu.
- Správa majetku (např. pro SVJ, bytová družstva, obce) – slouží jako přehledný technický podklad pro údržbu.
Vyhláška tedy nepřikazuje pasport pro každou stavbu bez výjimky, ale v praxi je silně doporučen a často požadován úřady či investory.
Jaké údaje by měl pasport stavby obsahovat
Podle přílohy č. 11 k vyhlášce 131/2024 Sb. je obsah rozdělený do několika základních částí: A) Průvodní list, B) Souhrnná technická zpráva, C) Zjednodušený situační výkres, D) Zjednodušená výkresová dokumentace + dokladová část. k154.fsv.cvut.cz+1
Konkrétně lze uvést (volně shrnuto):
- Identifikační údaje: Název stavby, adresa, parcelní čísla, vlastník, zpracovatel dokumentace. panopro.cz
- Technický popis stavby: Účel užívání, konstrukční prvky, základní parametry (zastavěná plocha, obestavěný prostor, počet podlaží), stav technických zařízení (např. topení, elektro, kanalizace) a napojení na infrastrukturu.
- Výkresová část: Půdorysy jednotlivých podlaží, řezy, pohledy, vyznačení konstrukčních prvků a technických zařízení v požadovaném měřítku (např. 1 :100 nebo 1 :200). bezrealitky.cz
- Situační výkres: Umístění stavby na pozemku, odstupy, vyznačení v katastrálním kontextu.
- Fotodokumentace: Exteriér i interiér, za účelem reálného zachycení stavu stavby (např. střešní krytina, konstrukce, technologie).
- Digitální/podkladová data: V některých případech geodetické zaměření, geometrický plán, digitální technická mapa apod. k154.fsv.cvut.cz+1
Je tedy důležité, aby dokumentace nebyla pouhým „popisem“, ale obsahovala i konkrétní výkresy a technické údaje, podle účelu stavby.
Kdo pasport stavby zpracovává a jak celý proces probíhá
Zpracování pasportu stavby vyžaduje odbornou kvalifikaci. Obvykle jsou zapojeni: autorizovaní projektanti nebo inženýři z řad Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT), specializované firmy v pasportizaci budov a technických objektů, nebo stavebně-technické subjekty se zkušeností s vyhotovováním dokumentace. bezrealitky.cz+1
Typický postup:
- Konzultace mezi vlastníkem stavby a zpracovatelem – definice rozsahu (byt, dům, technický objekt) a účelu (rekonstrukce, prodej, legalizace).
- Zaměření stavby – fyzické měření objektu pomocí moderních technologií (laserové dálkoměry, 3D skenování) nebo běžné metody. bezrealitky.cz+1
- Zpracování dokumentace – tvorba technické zprávy, výkresů, situačního plánu, fotodokumentace.
- Kontrola a schválení – vlastník přezkoumá návrh, případně se doplní nedostatky.
- Předání dokumentu – finální vyhotovení (často v digitální podobě) připravené ke předložení úřadu, investorovi nebo správci.
Doba zpracování závisí na rozsahu objektu – u menších jednotek (např. byt) může být hotovo za několik dní, u větších objektů (rodinné domy, průmyslové haly) to může být i týdny.
Lhůty – jak dlouho pasport zabere a kdy ho mít připraven
Lhůty nejsou striktně stanoveny zákonem jako pevný termín pro každý případ, ale lze uvést orientační údaje:
- U menších nemovitostí (např. byt) bývá vyhotovení otázkou několika dní. bezrealitky.cz
- U rodinných domů s větším rozsahem či technickým zařízením může pasport trvat 1–2 týdny. bezrealitky.cz
- U technických objektů (např. kanalizace, komunikace) může dojít k delší době v důsledku rozsáhlého zaměření a dokumentace.
Pasport je dobré mít připraven včas před plánovanou rekonstrukcí, prodejem nemovitosti nebo vstupem do stavebního řízení. Tím se předejde prodlevám, kdy úřady požadují doplnění dokumentace.
Kolik stojí pasport stavby – orientační ceny, faktory ovlivňující cenu
Cena pasportizace se liší dle typu stavby, její velikosti, technického stavu, množství podkladů a rozsahu zaměření. Uvedeme orientační hodnoty:
- Pasport bytu: ~ 5 000 – 10 000 Kč. bezrealitky.cz
- Pasport rodinného domu: ~ 10 000 – 25 000 Kč. bezrealitky.cz
- Pasport studny: ~ 3 000 – 7 000 Kč. bezrealitky.cz
- Pasport kanalizace: ~ 15 000 – 30 000 Kč. bezrealitky.cz
- Pasport komunikace: ~ 20 000 – 50 000 Kč. bezrealitky.cz
- Hlavní faktory ovlivňující cenu:
- Typ objektu a jeho technická náročnost (byt vs. průmyslová hala).
- Rozsah a složitost konstrukce – více podlaží, členitý půdorys, složité technické instalace = vyšší cena.
- Stav existující dokumentace – pokud chybí nebo je neúplná, zpracování je náročnější.
- Požadovaný rozsah zaměření – např. použití 3D skeneru, detailní zaměření.
- Geografické podmínky – doprava, lokalita, přístupnost objektu.
- Tipy na úsporu: využít místního zpracovatele, připravit vlastní podklady (např. původní dokumentaci) nebo kombinovat více objektů do jedné zakázky.
Pro co vše lze pasport vyhotovit – oblast použití
Pasportizace není jen pro rodinné domy. Uplatnění najde v různých oblastech:
- Byty a rodinné domy – zejména u starších staveb bez kompletní dokumentace, při prodeji či rekonstrukci.
- Průmyslové objekty, haly, sklady – dokumentace technických zařízení, konstrukcí, instalací.
- Technické infrastruktury – studny, kanalizace, komunikace, chodníky, cyklostezky. Tyto objekty vyžadují přehlednou evidenci a pasportizace výrazně pomáhá správě majetku. bezrealitky.cz
- Správa nemovitostí – bytová družstva, společenství vlastníků jednotek (SVJ), obce – pasportní dokumentace slouží pro plánování údržby, modernizace a správu technických zařízení.
- Použití je tedy širší než jen „rekonstrukce domu“ – pasport slouží jako základní technický podklad pro rozhodování, údržbu a právní jistotu.
Často kladené otázky a odpovědi
Mohu si pasport stavby udělat svépomocí?
Teoreticky ano, ale v praxi může být dokumentace bez podpisu autorizované osoby či bez dostatečné kvalifikace úřady nebo zájemci zpochybněna. Doporučuje se využít odborníka.
Musí být pasport uložen na stavebním úřadě?
Ne vždy – pokud je součástí stavebního nebo kolaudačního řízení, úřad jej zařadí do evidence. Jinak je doporučeno archivovat dokumentaci v bezpečném a dostupném formátu (např. PDF/A).
Lze pasport stavby použít i pro stavbu, která nebyla zkolaudována?
Ano – právě u takových objektů je pasport velmi užitečný jako výchozí dokumentace pro legalizaci nebo další úpravy.
Ovlivní pasport stavby hodnotu nemovitosti?
Ano – dobrý a kompletní pasport může zvýšit důvěru kupujících či investorů, usnadnit prodej nemovitosti a zkrátit čas nutný pro úřední řízení.
Závěr
Pasport stavby představuje praktický a důležitý technický dokument, který v současném prostředí legislativních požadavků nabývá na významu. Ať už spravujete rodinný dům, bytovou jednotku či větší objekt, promyšlené vyhotovení pasportu vám přináší:
- přehled o technickém stavu stavby,
- podporu pro úřední řízení, rekonstrukce či prodej,
- větší právní a provozní jistotu.
Doporučujeme si včas (ideálně před plánovanou změnou) zajistit zpracování pasportu kvalifikovanou osobou, připravit podklady a vyjasnit si rozsah a cenu zpracování. Tím ušetříte čas i případné komplikace v budoucnu.