Úvod
Prodáváte-li nemovitost, je třeba počítat s řadou právních, daňových i technických povinností. Jejich opomenutí může vést ke komplikacím – od snížení prodejní ceny, přes žaloby na vady, až po pokuty či zneplatnění smlouvy. Cílem je přehledně popsat, co by prodávající nemovitosti měl uvědomit a vyřídit, aby prodej proběhl hladce a právně bezpečně.
1. Předkupní právo
Pokud se na nemovitosti vztahuje předkupní právo (např. spoluvlastníci, družstvo, obec), musí být toto právo respektováno.
Opomenutí: Pokud prodávající ignoruje existující předkupní právo a převede nemovitost jinému subjektu, může druhá strana požádat o zneplatnění prodeje.
Tip: Zjistěte v katastru nemovitostí a v právních dokumentech, zda na nemovitosti není zapsáno předkupní právo a za jakých podmínek.
2. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Prodávající je povinen vyhotovit a předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy (“PENB”).
Pro rodinný dům obvykle zajišťuje prodávající nový PENB; u jednotky v bytovém domě může být dokument již připraven.
Sankce: Nedodání PENB může znamenat pokutu až 100 000 Kč pro fyzickou osobu a až 200 000 Kč pro právnickou osobu.
Tip: Zajistěte si PENB včas; kupující může nedodání využít jako důvod pro slevu nebo reklamaci.
3. Dokumentace ke stavbě
Prodávající má povinnost předat dokumentaci skutečného provedení stavby (projektová dokumentace, změny, kolaudační rozhodnutí apod.).
Ve starších stavbách může být dokumentace chybějící nebo nekompletní – v takovém případě je dobré zvážit vypracování technické zprávy jako doplňku.
Tip: Vyžádejte si od prodávajícího všechny dostupné dokumenty: projekt, změny, revize, kolaudace. Pokud některé chybí, uvažujte o smluvní úpravě (např. nižší cena, prohlášení o stavu).
4. Revizní a kontrolní zprávy
Dokumenty jako revize elektroinstalace, kontrola spalinových cest, plynových zařízení, či revize technologií (kotle, tepelné čerpadlo, klimatizace) jsou klíčové pro posouzení technického stavu nemovitosti.
Rizika: Pokud revize chybí nebo nejsou provedeny v požadovaných intervalech, kupující má výraznější prostor pro následné slevy či reklamaci vadného plnění.
Tip: Zkontrolujte, zda jsou všechny revize a technické zprávy dostupné a platné. Ověřte si, kdy byla naposledy provedena kontrola spalinových cest nebo plynových zařízení.
5. Potvrzení o bezdlužnosti
V případě prodeje bytu je vhodné doložit potvrzení o bezdlužnosti vůči družstvu nebo společenství vlastníků, že prodávající nemá nedoplatky za poplatky spojené s uţíváním bytu.
Tip: Požádejte o potvrzení, že nejsou žádné závazky vůči družstvu / SVJ. Pokud takové potvrzení neexistuje, můžete do smlouvy zahrnout klauzuli, která zmíní, že kupující přejímá zodpovědnost jen za stav, který je doložen.
6. Oznámení pro Finanční úřad
Při prodeji družstevního bytu nebo jiné nemovitosti nad stanovený limit (např. hodnota větší než 5 mil. Kč) existuje povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.
Pokud tuto povinnost zanedbáte, hrozí pokuta (např. 0,1 % z neuvedeného příjmu). Pokud neodpovíte ani na výzvu správce daně, může být pokuta až 15 % z příjmu z prodeje.
Tip: Včas se obraťte na finanční úřad nebo daňového poradce, abyste zjistili, zda se vás tato povinnost týká.
7. Daň z příjmu z prodeje nemovitosti
Zda a v jaké výši je nutné zaplatit daň z příjmu při prodeji nemovitosti, záleží na tom, zda byly splněny podmínky osvobození (např. vlastnictví více než 5 let, bydlení v nemovitosti, jiné výjimky).
Tip: Před prodejem se poraďte s daňovým poradcem — předejdete chybám ve vyplnění daňového přiznání či v termínech.
8. Odhlášení od daně z nemovitosti
Prodávající by měl do 31. ledna následujícího roku po prodeji podat neformální oznámení, že již není vlastníkem a tudíž nepodléhá dani z nemovitosti.
Tip: I když prohlášení není v době psáno běžným formulářem, doporučujeme zaslat doporučený dopis nebo e-mail s oznámením, pro případ doložení.
9. Další doporučení k zajištění bezproblémového prodeje
Transparentnost: Poskytněte kupujícímu všechny známé informace o stavu nemovitosti — technické, právní, hygienické. Zlepšíte důvěru a snížíte riziko budoucích sporů.
Smluvní doložky: Ve smlouvě o převodu nemovitosti či kupní smlouvě se detailně specifikujte, co je předmětem převodu, v jakém stavu, zda existují zástavy, omezení či věcná břemena.
Výpisy z katastru: Zajistěte aktuální výpis z rejstříku vlastnictví (např. z katastru nemovitostí) a ověřte, že údaje odpovídají realitě.
Úschova peněz: Pro zajištění bezpečnosti transakce doporučujeme použít notářskou úschovu nebo depozitní službu, aby peníze i nemovitost byly chráněny.
Spolupráce s odborníkem: Realitní makléř, advokát či daňový poradce mohou pomoci identifikovat skrytá rizika (např. dřívější změny stavby bez kolaudace, nevyřešené břemeno, chybná fakta v této dokumentaci).
Závěr
Prodej nemovitosti není pouze o podepsání kupní smlouvy — vyžaduje souběžné vyřízení řady povinností, od ověření právního stavu až po technické dokumentace a daňové závazky. Důsledná příprava a transparentnost přinášejí klid, vyšší hodnotu při prodeji a méně rizik pro obě strany. Pokud budete postupovat systematicky podle výše uvedeného přehledu, značně zvýšíte pravděpodobnost hladkého a úspěšného prodeje.